К сожалению, после 50 лет существования зонирования разрушение среды все еще происходит. Дейвид Мандэл красноречиво отмечает: «В связи с тем, что зонирование является единственным законом, определяющим использование земли, весьма трудно сказать, какой практический эффект оно дает. Очевидно, нет ничего, что свидетельствовало бы о том, что введение всеобъемлющего зонирования внесло какие-нибудь улучшения в наши города, так же как и нет реальных свидетельств о его вреде».

 

Лучшее понимание эволюции смысла зонирования сделает ясным его дух и цели и поощрит архитектора позаботиться о его будущем.

 

Начало зонированию было положено в США в 1920-х годах, и, получив права гражданства, зонирование служило для того, чтобы «все владельцы земли заранее знали, что они могут, а чего не могут делать со своей землей». Все это вело к простому разделению городской территории на зоны строительства одноквартирных домов, торговых зданий и промышленных предприятий без достаточной перспективы дальнейшего развития городов. В конце 50-х годов в большинстве городов правила зонирования были пересмотрены с использованием более продуманного деления (несколько участков повышенной плотности в жилой зоне) и контролем объемов, плотности, света, воздуха, внеуличных стоянок и прочих факторов.

 

Неизбежно градостроители также создавали определенный идеал того, к чему должно вести законодательство. Жилищное строительство в 50-х годах, основанное на ранних концепциях Ле Корбюзье, с его «башнями в, парках», вело к серьезным проблемам зонирования, наиболее очевидными из которых были разрушение улиц и структуры города, недостаток ориентиров, проблемы безопасности и охраны порядка, и, в конце концов, однообразие и монотонность. Такой вид зонирования в каждом районе жилищного строительства предопределяет заранее тип строящихся зданий, и можно сказать, что в этом случае не архитектор, а положения зонирования диктуют решение застройки.

 

При таком зонировании «нет места раздумьям, все подчинено типовому решению планировки для различных жилых районов в пределах города. И Гринвич-Виллидж, и Саус Бронкс спланированы по типу «К-6», не было обращено никакого внимания ни на различия в географических, социальных и экономических условиях в этих весьма разных пунктах». Участки с повышенной плотностью застройки, с ее высокой стоимостью земли планируются, так, чтобы увековечить условия, сложившиеся в существующих жилых районах, защитить и изолировать участки, застроенные индивидуальными домами.

 

Социальные последствия зонирования 50-х годов также серьезны. Бедность отделена от богатства (посредством минимальной площади участка на жилище), старость от молодости (жилые дома для пожилых не предусматривались в тех районах, где жили их дети). Основываясь на старой теории, что клеевая фабрика оказывает неблагоприятное воздействие на человека, зонирование отделяет жилье от других областей человеческой деятельности, таких, как торговля, общественное питание, ремесла, и в результате мы имеем чисто жилые районы со скучными, опасными, неприветливыми и безжизненными улицами, «потому что вряд ли найдется большое число людей, которым здесь было бы что- либо нужно». Так мы обкрадываем себя, отнимая богатство человеческих взаимоотношений, которые традиционно составляют главную привлекательную черту городов. Когда смотришь на европейские города, становится очевидным, что отделение жилья от прочей ежедневной деятельности людей совершенно не обязательно и что «зонирование для разнообразия», как красноречиво выразилась мисс Джекобе, даст в результате более богатые, более безопасные и более привлекательные районы города.

 

Если всего сказанного недостаточно, чтобы осудить зонирование 50-х годов, то следует добавить, что оно было устарелым и негибким. Оно было основано на знаниях и технологии, имеющих отношение к проблемам, на десятилетия устаревшим уже тогда, когда закладывались основы зонирования. И дело не только в том, что зонирование устарело уже тогда, когда оно приняло форму закона,— дело в том, что оно предназначалось для создания идеального мира, который бы никогда не требовал регулирования. Так как авторы зонирования смотрели на будущее через «туманный кристальный шар», используя выражение Бабкока, зонирование стало сводом мертвых правил.

 

Чтобы приспособиться к отсутствию достаточной гибкости, было выработано несколько приемов. Один из популярных способов (действующих и сейчас) заключается в получении специального разрешения рассматривать любое предложение, даже то, которое не соответствует существующему порядку.

 

Значительно более гибким инструментом регулирования является дискреционное рассмотрение или «планируемое развитие объекта», которое исключает опасности, таящиеся в «специальном разрешении». Каждое здание, которое требует определенного минимума площади, оценивается по его собственным достоинствам, что фактически является обходом существующего зонирования. Сложность «планируемого развития объекта» заключается в трех факторах. Во-первых, для этого администрация должна быть гибкой, понимающей архитектуру и политически независимой, чтобы не допустить превращения зонирования в «политический футбол». Во-вторых, это требует времени. В-третьих, архитектор и застройщик обычно действуют с неидентичными критериями, не зная заранее, что им будет или не будет позволено делать.

 

Допущения при определенных условиях (предоставление застройщику большей площади для строительства в обмен на выполнение различных условий, таких, например, как увеличение площадей квартир в Чикаго или аркад и театров в Нью-Йорке) не делают зонирование более гибким.

 

Наиболее интересным решением в этой области в последние годы является предложение городского совета проектирования города Нью-Йорка о принятии реформы зонирования для Нью-Йорка. В отличие от общепринятой практики использования зонирования эти предложения предполагают «не жесткое определение всех требований и не предоставление произвольных привилегий на особых условиях. Вместо этого в пределах определенных лимитов весь процесс проектирования остается свободным, он определяет цели, а не минимальные стандарты, что способствует наибольшему успеху».

 

 

 

Прежде чем начать строительство нового жилого дома застройщик должен обеспечить достаточное число баллов качества в четырех оценочных программах качества, а именно: решение застройки, рекреационные пространства, обеспечение безопасности и решение квартир.

 

Система баллов тщательно разработана: оценка дается за элементы и степень соответствия требованиям, предусмотренным для каждой цели. Для 22 элементов предусматривается минимальный уровень требований; если этот минимум превышен, можно получить дополнительную сумму баллов. Степень соответствия требований для остальных 15 элементов может быть определена застройщиком.

 

Хотя соответствие требованиям по 22 основным элементам обеспечивает достаточно хорошее качество проекта, система баллов такова, что всегда есть смысл наорать более высокий уровень баллов.

 

Благодаря такой гибкости предложенная система зонирования создает возможность свободного выбора, что впервые точно отражает поисковый процесс действительной работы планировщика и проектировщика. Застройщик и архитектор могут установить, за счет чего набрать баллы: увеличением ли размеров комнат, в известной степени принося в жертву визуальную изоляцию, или устройством больших окон за счет отказа от балконов.

 

Предложенная «программа качества жилища» учитывает различие условий окружающей застройки, требования к участкам с уже существующими зданиями и к преимущественно свободной территории. Существующие ограничения на площадь застройки участка могут быть изменены настолько, чтобы создать возможность для экономически целесообразного малоэтажного строительства. Рекреационная площадь теперь предусматривается не только на участке, но также на эксплуатируемых кровлях и даже в самом здании. Повышение безопасности обеспечивается путем организации просмотра лифтовых холлов со стороны тротуара.

 

Несмотря на все оправданные попытки проведения реформы существующей системы зонирования, устаревшие правила все еще действуют, и проектировщику необходимо понимать их. Неудача в процессе контроля в области зонирования чревата серьезными и дорогостоящими затруднениями. В связи с тем, что язык бюрократии не всегда ясен, необходимо потребовать разъяснений от администрации до того, как будут приниматься те или иные решения. Когда зонирование связано с принятым планом застройки, архитектор должен быть хорошо знаком с общим планировочным решением района и с намерениями планировщиков, с которыми ему и его клиенту приходится сотрудничать и в руках которых находится окончательное одобрение его решения.

 

Законы зонирования касаются использования земли, объема зданий, плотности застройки, света и воздуха, стоянок и мест разгрузки.

 

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ. В большинстве городов территория делится на жилую, деловую, торговую и промышленную зоны, которые предназначены для размещения жилых домов, торговых зданий или промышленных предприятий. Жилые районы «R» (Residential), в некоторых городах обозначаемые буквой «Н» от слова «Housing»), далее подразделяются на R-1, R-2, R-3 и так далее, что означает степень увеличения плотности застройки и соответственно изменение типа зданий от одноквартирных домов (R-1) до многоэтажных зданий с высокой плотностью застройки.

 

ПЛОТНОСТЬ ЗАСТРОЙКИ. Число квартир или семей на том или ином участке, отнесенное к площади участка.

 

ОБЪЕМ. Чаще всего объем здания рассматривается применительно к площади участка: площадь застройки умножается на показатель отношения площади пола к площади участка, который варьируется от 0,5 (в районах застройки одноквартирными домами) до 10 или более (при многоэтажной застройке).

 

В некоторых городах при особых условиях допускается превышение плотности и объема сверх разрешенного максимума. Например, в Чикаго и плотность застройки и объемы могут быть увеличены, если участок обращен на открытое общественное пространство определенной площади; отношение общей площади здания к площади застройки и соответственно объем здания можно увеличить, если будет уменьшена плотность застройки ниже допустимого максимума посредством преимущественного строительства больших по площади квартир.

 

Иногда объем здания ограничивается по вертикали лимитированием его высоты и по горизонтали предписываемыми отступами от границ участка, а также допустимыми значениями плотности застройки, что фактически определяет габариты, внутри которых может компоноваться здание.

 

СВЕТ И ВОЗДУХ. Свет и воздух обеспечиваются открытым пространством, которое создается благодаря регламентированным расстояниям между проектируемым зданием и существующими зданиями на участке. Законы зонирования имеют различные нормативы, определяющие отступы со всех сторон здания или расстояния между зданиями. Эти нормативы зависят от размера участка и высоты зданий.

 

СТОЯНКИ. Должен быть обеспечен минимум числа стоянок вне улицы в зависимости от числа квартир.

 

ПОДЪЕЗДЫ ДЛЯ РАЗГРУЗКИ. Требуется предусмотреть необходимое число мест разгрузки вне улиц, учитывая число квартир или общую площадь здания.

 

Автор: John Macsai / Джон Максаи. Источник: "Housing". John Wiley & Sons. New York. 1976 / «Проектирование жилых зданий». Стройиздат. Москва. 1979